ILO/Lexology: Como cobrar juros em processos de renovação de contrato de locação, de acordo com o STJ

*Este artigo foi originalmente publicado na Newsletter Litigation-Brazil do International Law Office – www.lexology.com/commentary

 

Introdução

No final de dezembro de 2021, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) do Brasil decidiu qual seria a data inicial para cobrança de juros nos contratos de locação estabelecidos em processos de renovação.(1)

Quando uma locação é judicialmente renovada nos termos da Lei nº 8.245/1991, os juros deverão ser pagos considerando a data após o término do contrato anterior caso haja alguma diferença entre o valor anterior da locação e o novo contrato.

 

Fatos

Uma das maiores empresas de telecomunicações do Brasil alegou que, nos termos da Lei nº 8.245/1991, os juros só podem ser considerados como devidos em um processo de renovação após o término do referido processo.

A Lei nº 8.245/1991 confere ao locatário o direito de impor a renovação de um contrato de locação a seu locador, através do pagamento de um novo contrato conforme os valores atuais de mercado, desde que determinados requisitos legais sejam cumpridos (por exemplo, um contrato de locação mínimo de cinco anos, um mínimo de três anos com o mesmo estabelecimento e a existência de um contrato escrito com data definida).

Depois que a empresa de telecomunicações solicitou a renovação do contrato de locação para a área de suas antenas telefônicas, o locador declarou que os juros também eram devidos pela empresa de telecomunicações a partir do final do contrato de locação anterior.

O tribunal local decidiu que o novo contrato de locação estabelecido conforme o valor atual de mercado deveria ser seguido pelo pagamento de juros durante o processo de renovação.

A empresa de telecomunicações recorreu ao STJ, alegando que o artigo 74 da Lei nº 8.245/1991 e o artigo 397 do Código Civil brasileiro estabelecem que os juros dos processos de renovação só podem ser fixados após o término de tal processo (ou seja, o trânsito em julgado). A empresa também declarou que a jurisprudência anterior do STJ contradizia a decisão do tribunal de primeira instância e estabeleceu que os juros só podem ser fixados após o final do processo.

 

Decisão

O recurso foi examinado pela Ministra Nancy Andrighi e pela Terceira Câmara do STJ. A sentença foi proferida no início de dezembro de 2021.

A Ministra Andrighi e os demais juízes da Terceira Câmara restabeleceram a jurisprudência anterior (a qual a empresa de telecomunicações fez referência) e determinaram que os processos de renovação são de:

  • “natureza constitutiva”, uma vez que criam um novo contrato de locação; e
  • ” natureza condenatória ” uma vez que o locatário deverá pagar o novo contrato.

Devido ao fato de que um contrato de locação será devido após a data efetiva da decisão que o constitui, os juros não podem ser pagos automaticamente como solicitado pelo locador (ou seja, automaticamente após o final do contrato de locação anterior). Especificamente para o assunto em análise, os juros só poderiam ser cobrados após o término da ação judicial e no caso de diferença entre o valor anterior do contrato de locação e o novo contrato.

Neste sentido, segundo a Ministra Andrighi, a diferença estará sujeita a uma cobrança posterior pelo locador.

 

Comentários

Embora os processos de locação sejam bastante comuns, a definição dos juros segue diferentes abordagens em diferentes jurisdições. Discussões como a matéria referida neste artigo não são analisadas com frequência pelo STJ. Normalmente, tais questões são estritamente analisadas pelos tribunais locais e estaduais.

O restabelecimento da jurisprudência do STJ ajudará a proteger qualquer locatário (e até mesmo o locador, em certa medida) que esteja prestes a apresentar um pedido de renovação. Além disso, estabelece um padrão seguro e claro e permite uma gestão de risco adequada em relação ao processo judicial.

F Para maiores informações sobre este assunto, favor contatar Paulo Guilherme de Mendonça Lopes ou Alexandre Paranhos Tacla Abbruzzini do Leite Tosto E Barros Advogados Associados pelo telefone (+55 11 3847 3939) ou email (paulogml@tostoadv.com ou alexandrepta@tostoadv.com). O website do Leite Tosto E Barros Advogados Associados pode ser acessado através do link www.tostoadv.com.

Notas

(1) STJ – Terceira Turma, REsp 1929806/SP, Rel Min NANCY ANDRIGHI, j 07/12/21, DJe 13/12/21.

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